Odszkodowania
Odszkodowanie i wykup
Gdy reżim terenu odbiera możliwość korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób, ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje roszczenia właściciela wobec gminy. Dokumentujemy zakres ograniczenia i przygotowujemy wezwanie.
Podstawa
Art. 36
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym reguluje roszczenia właściciela wobec gminy.
Adresat
Gmina
Roszczenie kieruje się do gminy, która uchwaliła plan, a nie do konserwatora zabytków.
Droga sporna
Sąd cywilny
Sprawy o te roszczenia rozpoznaje sąd powszechny, a nie sąd administracyjny.
Kiedy powstaje roszczenie
Trzy sytuacje
Roszczenie nie powstaje z powodu samego objęcia nieruchomości ochroną. Powstaje wtedy, gdy korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe albo istotnie ograniczone w następstwie uchwalenia albo zmiany planu miejscowego.
Ustawa przewiduje kilka wariantów. Właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Gmina może też zaproponować nieruchomość zamienną. Odrębną sytuacją jest zbycie nieruchomości, której wartość spadła w następstwie zmiany planu.
Kluczowe jest porównanie stanu sprzed zmiany i po niej. Dlatego zbieramy dokumenty pokazujące, jak nieruchomość mogła być wykorzystywana wcześniej: poprzedni plan, wydane wcześniej rozstrzygnięcia, faktyczny sposób użytkowania i poniesione nakłady.
Który wariant wchodzi w grę, zależy od tego, co właściciel utracił i czy zamierza nieruchomość zatrzymać.
| Wariant | Czego dotyczy | Adresat | Co trzeba wykazać |
|---|---|---|---|
| Odszkodowanie | Rzeczywista szkoda po zmianie planu | Gmina | Związek między zmianą planu a szkodą |
| Wykup nieruchomości | Całość albo część nieruchomości | Gmina | Brak możliwości dotychczasowego korzystania |
| Nieruchomość zamienna | Propozycja gminy zamiast zapłaty | Gmina | Uzgodnienie warunków zamiany |
| Obniżenie wartości przy zbyciu | Różnica wartości przy sprzedaży | Gmina | Wartość przed zmianą i po zmianie planu |
Ustalenie stanu poprzedniego
Zbieramy poprzedni plan albo dokumenty wskazujące, jak nieruchomość mogła być wykorzystywana przed zmianą reżimu.
Opis ograniczenia
Precyzujemy, co dokładnie stało się niemożliwe: rodzaj zabudowy, sposób użytkowania, planowana rozbudowa.
Wycena
Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego pokazuje różnicę wartości albo wysokość szkody.
Wezwanie gminy
Kierujemy pisemne żądanie do gminy wraz z uzasadnieniem i dowodami. To etap poprzedzający spór sądowy.
Droga sądowa
Jeżeli gmina odmawia albo milczy, pozostaje powództwo przed sądem powszechnym. Kompletujemy materiał dowodowy.
Roszczenia z tego tytułu podlegają ograniczeniom czasowym wynikającym z ustawy oraz z przepisów o przedawnieniu. Ustalenie momentu, od którego biegnie termin, wymaga analizy konkretnej sprawy.
Materiał dowodowy
Czym się dowodzi
Sprawa o odszkodowanie różni się od odwołania od decyzji. Nie wystarczy wskazać naruszenia przepisu, trzeba udowodnić szkodę i jej związek ze zmianą planu. Ciężar dowodu spoczywa na właścicielu.
Najczęściej potrzebne są: wypis i wyrys z planu obowiązującego wcześniej oraz z obecnego, operat szacunkowy, dokumenty potwierdzające poniesione nakłady, wcześniejsze rozstrzygnięcia dotyczące nieruchomości oraz dokumentacja faktycznego sposobu użytkowania.
Zbieramy ten materiał przed wystąpieniem do gminy. Wezwanie oparte na samym twierdzeniu, bez wyceny i bez dokumentów, zwykle kończy się odmową i traci czas, który mógł być wykorzystany na przygotowanie sprawy.
Czy odszkodowanie należy się za sam wpis do rejestru zabytków
To odrębna kwestia od roszczeń związanych ze zmianą planu miejscowego. Roszczenia opisane na tej stronie wiążą się z reżimem wynikającym z planu. Sytuację wynikającą z wpisu do rejestru oceniamy osobno.
Kto płaci za operat szacunkowy
Koszt operatu ponosi zwykle właściciel występujący z roszczeniem. Bez wyceny trudno sformułować żądanie kwotowe, dlatego traktujemy go jako element przygotowania sprawy, a nie jako wydatek opcjonalny.
Gmina nie odpowiada na wezwanie. Co dalej
Brak odpowiedzi nie zamyka drogi. Otwiera natomiast etap sądowy przed sądem powszechnym. Na tym etapie znaczenie ma kompletność materiału zebranego wcześniej.
Czy można żądać wykupu tylko części działki
Ustawa przewiduje taką możliwość. W praktyce wymaga to wykazania, że wydzielona część utraciła możliwość dotychczasowego wykorzystania i że podział jest wykonalny.
Czy prowadzicie sprawę przed sądem
Przygotowujemy dokumentację, wezwanie i materiał dowodowy oraz współpracujemy z pełnomocnikiem prowadzącym postępowanie sądowe. Zakres naszej roli ustalamy na piśmie przed rozpoczęciem.